一、農村宅基地的概念及分配方式

        農村宅基地是指農村村民基于本集體經濟組織(行政村或生產隊)成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設用地，農民無需交納任何土地費用即可取得，具有福利性質和社會保障功能，一般不能繼承。

        但宅基地上建成的房屋，則屬于村民個人財產，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權，沒有所有權。

        二、村民申請宅基地需要哪些條件

        農村村民有下列情形之一的，可以申請宅基地：

        (1)年滿20周歲的本村村民，因結婚等原因確需建設新房，且缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的)；

        (2)因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設或因國家建設征用土地等原因需要搬遷的；

        (3)外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；

        (4)城鎮居民經縣級以上人民政府批準回原籍落戶，農村確無住宅的；

        (5)縣級以上人民政府規定的其他條件。

        三、哪些情況申請宅基地不予批準

        (1)年齡未滿20周歲的；

        (2)原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；

        (3)本村村民將原宅基地及地上建筑物出賣、出租、贈與或改為經營場所的；

        (4)其他不符合法律法規和相關規定的。

        四、宅基地如何申請、報批、登記發證

        應先向本集體經濟組織提出申請，經村民會議或村民代表會議討論通過后，報鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準后，本人攜帶相關材料到所在的鄉(鎮)、辦事處國土資源部門申請確權登記發證。其中，涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續。

        五、什么情況下農村土地可以用于建設用途

        2020年土地管理法修訂前，農村土地用于建設用途只有三種類型：村民建房（宅基地）、鄉（鎮）村公共事業公益設施、鄉鎮企業。后兩種情形的建設用地稱為集體建設用地。2020年新修訂的土地管理法施行后，依法登記為集體所有，規劃確定為工業、商業等經營性用途的農村土地也可出讓用于建設用地。

        六、農村宅基地是否能繼承

        農村宅基地不能單獨繼承。依據我國法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬于村集體，使用權屬于村內房屋所有權人，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進行處置。所以宅基地不屬于遺產，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承。

        雖然宅基地不屬于遺產，不能被繼承，根據自然資源部的最新答復，根據繼承法規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權，而且，農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。

        需特別指出的是，將來繼承的房屋滅失后(村民一戶一宅外)，不能進行重建或者以其他方式繼續使用這塊宅基地，由村集體經濟組織按法定程序收回其宅基地使用權另行安排。

        七、建國前乃至五十年代發的農村房屋土地所有權證，是否有效

        憲法已經明確將全國土地所有權收歸國有或集體了，一般認為這是籠統的征收。建國前乃至五十年代實行土地私有制，發的都是土地所有權證。1950年《土地改革法》第30條規定，“土地改革完成后，由人民政府發給土地所有證，土地制度改革以前的土地契約一律作廢”。最高法院1955年11月解答河北阜城縣來信認為，在土地改革后，所有以前的一切老契，均已作廢。

        原國家土地管理局1996年對天津市土地管理局的批復，解放后頒發的私有土地契證現均已失效，不再具有法律效力。但原私有土地契證認定范圍內的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可確定其國有或集體土地使用權。依法已由其他人使用或空閑未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用權。

        因此，土地改革前頒發的契證一律無效，土地改革期間頒發的土地所有權證也失效，但房屋所有權未明確。在土地房屋私有權契證一體的情況下，一般認為房屋所有權也應無效。但由原所有人或其后代繼續合法使用的，可以確定土地使用權和房屋所有權。

        八、房地一體登記發證，對農民群眾有什么好處

        宅基地使用權確權登記涉及農村千家萬戶，關系到廣大農民的切身利益。開展農村宅基地使用權登記發證，可以有效規范農村住宅建設，防止亂占濫用耕地，維護社會的和諧與穩定。

        通過農村土地確權登記發證，依法確認農民集體土地權利，保護廣大農民群眾的合法財產權，強化農民群眾的土地物權意識，有助于在城鎮化、工業化和農業現代化推進過程中，切實維護農民權益，更是維護農民與土地長期穩定的產權關系；

        將農民與土地物權密切聯系起來，可以進一步激發農民保護耕地、節約集約用地的積極性，為下一步農村土地制度改革奠定基礎。

        九、申請農村宅基地需要提交哪些材料

申請農村宅基地應向鄉鎮政府、辦事處提交下列資料：

        (一)村民個人申請宅基地的申請書

        (二)申請人基本情況(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等)

        (三)村民委員會或農村集體經濟組織出具的材料

        1.申請人現有的宅基地情況；

        2.對申請人擬發放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；

        3.村民會議或村集體經濟組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；

        4.鄉鎮土地利用總體規劃圖、現狀圖等，并注明擬占用土地地類。

        (四)屬于建新交舊的，申請人與村委會簽訂的建新交舊協議書

        (五)其他需要提交的材料

        十、怎樣認定村民“一戶一宅”的問題

        對村民“一戶”認定，原則是根據公安部門管理的戶籍來認定。如果在戶口本上登記的是一家人，那么該戶口本所登記的家庭就是一戶，一戶只能申請一處宅基地。但具有以下情形的，可獨立作為特殊村民“戶”對待：

        (1)已婚且已分家單獨居住生活的

        (2)未婚但年齡已滿二十周歲且已單獨居住生活的

        (3)依法繼承宅基地上房屋所有權的未成年人

        (4)通過司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進行登記

        因婚嫁關系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請確權登記。

        十一、如何規范確認宅基地使用權主體

        宅基地使用權應該按照當地省(市)級人民政府規定的面積依法確定給本農民集體成員：

        (1)非本農民集體的農民，因地質災害防治、新農村建設、移民安置等集中遷建，在符合當地規劃的前提下，經本農民集體大多數成員同意并經相關機關批準異地建房的，可按規定確權登記發證；

        (2)已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定登記發證，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”；

        (3)非農業戶口居民(含戶口遷出、華僑)原在農村合法取得的宅基地和房屋，房屋產權沒有變化的，經該農民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為非本農民集體成員”；

        (4)對于沒有權屬來源證明的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權。

        十二、哪些情況下不予辦理宅基地使用權登記

        有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權登記：

        (1)所申請登記的宅基地使用權用地不符合《鄉鎮土地利用總體規劃》

        (2)除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記

        (3)非本集體經濟組織成員或城鎮居民在農村購買宅基地、住房的

        (4)宅基地權屬爭議尚未處理結束的

        (5)土地違法違規行為尚未處理或正在處理的

        (6)農村宅基地經批準后連續兩年未使用建設的

        (7)法律法規、政策規定的其它不予確權的

        十三、哪些情況下可收回宅基地使用權

        有下列情形之一的，報經市或縣人民政府批準，可以注銷其土地使用證或用地批準文件，由村民委員會或農村集體經濟組織收回宅基地使用權：

        (1)為實施村莊集鎮規劃進行舊村改造或國家建設征用等原因需要調整或遷建住宅，新房建成后，逾期無正當理由不拆除舊房，退出原宅基地的

        (2)進行鄉(鎮)、村公共設施和公益事業建設需要占用的宅基地

        (3)因繼承房屋等原因造成農村村民一戶一處之外的宅基地

        (4)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地

        (5)未按照批準用途使用的

        (6)非法轉讓宅基地的

        十四、新土地管理法對宅基地審批管理規定有哪些變化

        2020年1月1日施行的新土地管理法規定，國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。縣級以上人民政府農業農村主管部門對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查。農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農業農村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。

        另外，新土地管理法還規定，農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準。所以，想申請宅基地的村民，要咨詢當地農業部門和鄉鎮人民政府。

        十五、是不是所有的宅基地都要發證，“小產權房”可以發證嗎

        按照“一戶一宅”的原則，對符合發證條件的辦理登記發證，不符合條件的不準辦理。

        小產權房屬于違規違法用地。《土地登記辦法》明確規定，嚴格禁止通過土地登記將違法違規用地合法化。小產權房發證既無法律基礎，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背，所以小產權房不能發證。

        十六、城鎮居民能否到農村購置宅基地

        根據《關于加強農村宅基地管理的意見》要求：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”，所以城鎮居民不能在農村購置宅基地和農民住宅。

        國務院辦公廳下發的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發【1999】39號)明確指出，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。

        《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發【2004】28號)也指出，“實行最嚴格的土地管理制度……禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

        《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發【2007】71號)、《中共中央、國務院關于切實加強農業基礎建設，進一步促進農業發展農民增收的若干意見》(中發【2008】1號)也多次重申“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”。

        十七、城市居民、華僑原已取得的宅基地能否登記發證

        1999年國辦發文禁止城市居民再以自行建造或購買的方式獲得宅基地，所以1999年之后城鎮居民使用宅基地的，不予確權登記。

        1999年之前非農業戶口居民（含城鎮居民和華僑）合法取得的，包括轉讓、贈與房屋以及經政府審批建房等方式占用宅基地的，國土資發[2016]191號文規定，分1982年前、1982年-1999年兩個歷史階段，規定了確權登記的政策。

        1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，非農業戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記。

        1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1999年土地管理法修訂實施時止，非農業戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過批準的面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

        可見，城市居民并非都無法取得宅基地使用權證。

        十八、農村村民住宅可以建幾層

        根據各地出臺的《農村村民住宅建設管理辦法》，一般規定，農村獨棟式、并聯式或聯排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內。建設多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。層高控制應符合當地的實際情況，一般3米左右。

        那么登記的時候也不能超過這個限額。對于超過這個層高、面積、層數等，為提高農村登記發證率，可以考慮采用標注方式，對限額以內的面積予以登記，超過限額的予以備注：拆遷時不予補償，并移交相關管理部門。

        十九、宅基地沒有審批材料，如何登記

        國土資發[2016]191號文規定，對于沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權登記。

        這條與新土地管理法第七十八條規定，農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農業農村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有些出入。很多人因此不敢根據這條補辦審批手續。

        其實，這條考慮到很多地方對農村土地管理比較粗放，宅基地和集體建設用地十幾年沒有審批一宗，用地需求得不到滿足，客觀上導致違法占地的情形。對于這種主觀惡性不大的違法占地，實務中可以按照審批條件審核后予以補辦審批手續。

        另外按照新土地管理法，農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準。對宅基地審批的權限已經下放，這條規定該如何變遷，是否可以由鄉鎮人民政府直接批準補辦，有待驗證。

        二十、新農村建設等重新調整的宅基地，能否發證

        新農村建設是在原舊村址上實施新村建設，且占用的土地是原村集體建設用地，可以辦理宅基地申報，經人民政府批準，進行確權登記發證。在耕地進行新農村建設的，如果已辦理農用地轉為建設用地手續的，可以申請確權登記發證。

        涉及依法“合村并組”的，“合村并組”后土地所有權主體保持不變的，所有權仍然確權給原農民集體；“合村并組”后土地所有權主體發生變化、并得到絕大多數村民認可的，履行集體土地所有權變更的法定程序后，按照變化后的主體確定集體土地所有權，并在土地登記簿和土地證書上備注各原農民集體的土地面積。

        涉及依法開展城鄉建設用地增減掛鉤試點和農村土地整治的，原則上應維持原有土地權屬不變；依法調整土地的，按照調整協議確定集體土地權利歸屬，并依法及時辦理土地變更登記手續。

        對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調查統計，不登記發證。調查統計時在新建單位名稱后載明原農民集體名稱。